ぺりぺりぺ

国内・国外問わず政治問題、学歴・貧富の格差社会など社会問題を始めエンタメ・節約ネタ・大学生活・にゃんこ、ハリネズミとのイチャイチャ日和など幅広く書きます

不動産投資に参入&融資の話

ぺりかんちゃんです。遂に。目標を一つ達成しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産を購入しました。

 

私も不動産投資は去年あたりからずっとずっと考えていたんだけどなかなか踏み出せず。去年の8月に引越しをしたんだけど、もともと目星をつけていた物件がオーナーチェンジしたこともあって不動産投資って難しいんだなと感じてはいました。ただやっぱりやってみたい。色々勉強しました。有料セミナーにも行って、不動産関係の本は40〜50冊くらいは読んだ。実際に投資家の人に話を伺ったりと、結構勉強はした、つもりですが多分勉強不足なところもきっとあるとは思います。あと彼氏が起業家であり投資家なので色々そこからも学習したw

 

不動産投資とか難しスギィ!!!と思う方も多いとは思います。額も額だし、株やFX、最近お通夜状態が続いている仮想通貨に比べるとめちゃくちゃめちゃくちゃハードルが高いように感じますが、株諸々は紙切れやバブルになることだってあるんですよ。その点不動産投資は最悪の場合でも土地は残るんです。もしかしたら今後土地や建物の価値が上がってキャピタルゲインが得られるかもしれないですしね(然程期待はしていない)。で、23区内にある新築の10部屋のアパート物件なんですけどね。頭金1000万円のうち500万はこれまで頑張ってコツコツ貯めた貯金と祖母の遺産からの500万でどうにかペイできたんですが残りはもちろんもちろんもちろんもちろん融資を受けました。

 

ここで融資の説明や不動産の話をしたいと思います(ぺりかん、一応宅建は持っているのでそれなりに不動産業界に精通している方だとは思います)

 

そもそも、不動産を買うには

1:一括キャッシュ

2:頭金+融資

3:全額融資

のどれかになります。

 

私は2なんだけどまあ頭金がせいぜい1000万なので大した額ではないんだなあこれが。なのでまあ扱いとしては限りなく3に近い2です。

 

理想はもちろん1なんですが、1のパターンで買える人はそもっっそもほとんどいません(そりゃそうです)なので必然的に2か3になります。

 

ぺりかんは信金から融資を受けたんですが、融資の受けやすい銀行・受けにくい銀行があります。

 

都銀>地銀≧信金>ノンバンクって感じ。

都銀は言うならばメガバン(みずほ銀行や三井住友、UFJ、りそななど)

地銀はそのまんま地銀。(横浜銀行愛媛銀行、など)

信金は信用金庫。まんまですね(愛媛信用金庫など)

ノンバンクは銀行としての業務を行わない銀行(セゾンなど)

 

いわゆる属性っていうので融資の受けやすさ、受けにくさが決まります。この属性っていうのはまあだいたいわかると思うんですがその人の収入や会社や自己資産などをひっくるめた評価です。これはクレカを作るときにも見られていますよねえ。足元しっかり見てんよ見てんよ〜みとけよみとけよ〜

で、私の場合個人事業主なのでかなり融資の受けにくい属性です。

例えば大手企業の平社員、公務員、大手企業の管理職、開業医、勤務医、中小企業の平社員、中小企業の管理職、中小企業の社長、個人事業主といるとすると

大手企業の管理職≧開業医≧勤務医≧公務員>大手企業の平リーマン>中小企業の社長≧中小企業の管理職>中小企業の平リーマン>>>個人事業主

って感じ。(銀行によって若干前後する可能性はある)だから属性としてはまあド底辺です。

極論、年収700万の大手企業の平リーマンと年収1400万の個人事業主だとほぼほぼ前者の方が属性は高いです。まあ大手企業が短期間で大きく崩れることはそうそうないけど、個人事業主って業績が1年はおろか1ヶ月で悪化することも考えられることなので、その点属性というか信用が低いんですね。

 

私の場合起業してから1年くらいで所得証明を出してもなっかなか融資先が見つかりませんでした(いやこんなでも年収8桁は超えてたんですけどね)。まあでもさ、23そこそこの小娘に1億も貸してくれる銀行なんてそうそう見つかるわっけがないんだよなあこれが。というかノンバンクも考えていたけど信金で抑えられたのがまだ良かった方です。メガバンと地銀はもっぱら無理だと思っていたので。

 

まあ20年で頑張って返済していこうと思うゾイ!この歳になって8000万のローンを背負った女、ぺりかん。

 

メガバンのメリットは年利が低いことなんですよね。デメリットとしては返済期間が短く設定(だいたい10年ほど)されることが多い。だから入居率が下がって利回りが悪くなると真綿で首を絞めるような状態になってしまうこともあるということ。あと前述の通り属性が高くないと融資自体受けることが難しい。

ノンバンクのメリットは属性が低くても融資が受けやすいことと返済期間が長くとれる(30年くらい)からキャッシュフローが多く見込める。その代わり年利が高く返済期間も長く設定できるのでトータルの返済額としてはメガバンより高くなってしまう。

 

 

 

 

あなたはどれを取りますかっ!ってことかな。

早く返済したくて属性があるならメガバン。

キャッシュフローを多く取りたくて属性が低いならノンバンク。

締めが悪いし今日はめちゃくちゃ専門的なことを書いたのでまたいつか掘り下げて書きたいと思います。